Checkliste Ausweisung Mieter im ordentlichen Ausweisungsverfahren

Checkliste Ausweisung Mieter im ordentlichen Ausweisungsverfahren

Checkliste für die Ausweisung von Mietern im ordentlichen Ausweisungsverfahren. Das ordentliche Ausweisungsverfahren wird entweder im vereinfachten Verfahren (Art. 243 ZPO) oder im ordentlichen Verfahren (Art. 219 ff. ZPO) geführt.

Verfahrenseinleitung – Schlichtungsverfahren

Das Verfahren wird in allen Fällen durch ein Gesuch an die Schlichtungsbehörde in Mietsachen eingeleitet. Das Gesuch hat als Minimum zu enthalten:

Parteien:

Die Parteien sind im Gesuch mit vollständigem Namen / vollständiger Firma und Adresse zu bezeichnen. Vertreter sind ebenfalls mit Namen und Adresse anzugeben.

Rechtsbegehren:

Im Rechtsbegehren muss genau angegeben, was beantragt wird. Der Mieter soll verurteilt werden, die Mieträumlichkeiten sofort zu verlassen. Die Mieträumlichkeiten, welche geräumt werden sollen, sind genau zu bezeichnen (bspw. 3 ½ Zimmerwohnung im 1. OG links an der Musterstrasse 7 in PLZ Musterlingen, samt zugehörigem Keller- und Estrichabteil).
Wurde auch ein Parkplatz / Tiefgaragenplatz vermietet, ist dieses auch zu erwähnen.
Im Rechtsbegehren darf der Antrag auf Anordnung einer Vollstreckungsmassnahme nicht fehlen, sonst wird ein zweites Verfahren notwendig. Je nach Kanton sind unterschiedliche Behörden für die Vollstreckung zuständig. Im Begehren sollte die Vollstreckungsbehörde bereits genannt werden. Im Kanton Zürich sind die Stadtammann- bzw. Gemeindeammannämter zuständig.
Im Schlichtungsverfahren ist ein Antrag betreffend Kostenverteilung und Parteientschädigung nicht notwendig, im Verfahren vor Mietgericht hingegen sollte es nicht vergessen werden.

Begründung:

Das Gesuch muss den Streitgegenstand bezeichnen, eine ausführliche Begründung ist jedoch nicht erforderlich. Eine kurze Darstellung des wesentlichen Sachverhalts (Beendigung Mietverhältnis und Gründe dafür) unter Bezugnahme auf die entsprechenden Beweise (Kündigung etc.) ist jedoch notwendig.

Beilagen:

Der Vermieter muss die von ihm eingereichten Beilagen in einem separaten Verzeichnis aufführen. Die Beilagen sind chronologisch und nummeriert aufzuführen.

Generell:

  • Mietvertrag
  • Soweit relevant:
    • Allfällige Korrespondenz und/oder Vereinbarungen mit dem Mieter
    • Unterlagen zu einseitigen Mietvertragsänderungen (Mietzins / Nebenkosten)
    • Entscheide von Schlichtungsbehörden und Gerichten

Ordentliche Kündigung:

  • Kündigung samt Zustellnachweis; bei Familienwohnung individuelle Zustellung an beide Partner
  • separate Kündigung Parkplatz / Tiefgaragenplatz
Hinweis:

Die Kündigung des Vermieters bei Wohn- und Geschäftsräumen muss auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR), ansonsten die Kündigung nichtig ist (Art. 266o OR) und ein darauf gestütztes Ausweisungsbegehren letztlich abgewiesen würde.

Schlichtungsverhandlung

Nach Eingang des Schlichtungsgesuches lädt die Schlichtungsbehörde zur Verhandlung vor. An der Verhandlung versucht die Schlichtungsbehörde eine Einigung zwischen den Parteien zu vermitteln.

Kommt vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zustande, stellt die Schlichtungsbehörde dem Vermieter die Klagebewilligung aus. Der Vermieter kann innert 30 Tagen die Klage beim zuständigen Gericht einreichen. Das zuständige Gericht wird durch das kantonale Recht bestimmt.

Verfahrensart

Reicht der Vermieter innert der Frist von 30 Tagen die Klage beim zuständigen Gericht ein, kommen entweder die Bestimmungen des vereinfachten oder des ordentlichen Verfahrens zur Anwendung.

Vereinfachtes Verfahren

Das vereinfachte Verfahren kommt zur Anwendung, wenn bei der Ausweisung die Gültigkeit der Kündigung des Vermieters zu prüfen ist (BGE 142 III 402). Das kann nur der Fall sein, wenn der Vermieter gekündigt hat.

Das vereinfachte Verfahren kommt auch in anderen Fällen (bspw. Kündigung des Mieters, einvernehmliche Aufhebung des Mietvertrages, Ablauf eines befristeten Mietvertrages) in Frage, wenn der Streitwert bis zu CHF 30‘000.00 beträgt. Der Streitwert berechnet sich in der Regel aufgrund des Bruttomietzinses für die mutmassliche Dauer des Verfahrens.

Ordentliches Verfahren

Das ordentliche Verfahren kommt nur dann zur Anwendung, wenn das vereinfachte Verfahren nicht zur Anwendung kommt. Es darf keine Kündigung des Vermieters vorliegen und der Streitwert muss über CHF 30‘000.00 sein.

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