Checkliste Ausweisung im summarischen Verfahren

Checkliste Ausweisung Mieter im summarischen Verfahren

Checkliste für die Ausweisung von Mietern im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO

Klares Recht und sofort beweisbare tatsächliche Verhältnisse

Die Ausweisung eines Mieters im summarischen Verfahren gestützt auf Art. 257 ZPO setzt voraus, dass klares Recht und sofort beweisbare oder unbestrittene tatsächliche Verhältnisse vorliegen. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, wird das Gericht auf das Gesuch nicht eintreten. Bei Unklarheit ist es empfehlenswert, eine Fachperson mit entsprechender Erfahrung beizuziehen.

Der Sachverhalt bzw. der Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts muss vom Vermieter bewiesen werden. Kann dieser Nachweis nicht erbracht werden, tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

Der Mieter kann gegen die Ausweisung Einwände und Einreden erheben. Er braucht diese nicht zu beweisen oder glaubhaft zu machen. Können die Einwände und Einreden des Mieters vom Vermieter nicht sofort entkräftet werden oder sind sie nicht offensichtlich haltlos, tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

Die Ausweisung im summarischen Verfahren eignet sich in folgenden Fällen:

  • Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters (Art. 257d OR)
  • Ordentliche Kündigung: Mieter verlässt Mieträume nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht
  • Befristeter Mietvertrag: Mieter verlässt Mieträume nach Ablauf der vereinbarten Dauer nicht
  • Vereinbarung: Mieter verlässt Mieträume nicht zum vereinbarten Zeitpunkt

Zuständigkeit

Örtliche Zuständigkeit

Das Gesuch ist direkt beim Gericht am Ort des Mietobjekts einzureichen. Ein Schlichtungsverfahren wird nicht durchgeführt.

Sachliche Zuständigkeit

Die sachliche Zuständigkeit ist kantonal geregelt. In der Regel ist ein Einzelrichter bzw. Einzelgericht zuständig.

In den Kantonen mit einem Handelsgericht kann das Handelsgericht ausschliesslich zuständig sein, wenn beide Parteien (mind. die beklagte Partei) im Handelsregister eingetragen ist und die geschäftliche Tätigkeit mind. einer Partei betroffen ist und der Streitwert für die Beschwerde in Zivilsachen ans Bundesgericht gegeben ist.

Gesuch

Das Gesuch ist dem zuständigen Gericht schriftlich im Doppel (auch der Beilagen) einzureichen. Das Gesuch muss ein Rechtsbegehren und eine Begründung enthalten und muss unterzeichnet sein. Es muss folgende Mindestanforderungen erfüllen.

Parteien:

Die Parteien sind im Gesuch mit vollständigem Namen / vollständiger Firma und Adresse zu bezeichnen. Vertreter sind ebenfalls mit Namen und Adresse anzugeben.

Rechtsbegehren:

Im Rechtsbegehren muss genau angegeben, was beantragt wird. Der Mieter soll verurteilt werden, die Mieträumlichkeiten sofort zu verlassen.
Die Mieträumlichkeiten, welche geräumt werden sollen, sind genau zu bezeichnen (bspw. 3 ½ Zimmerwohnung im 1. OG links an der Musterstrasse 7 in PLZ Musterlingen, samt zugehörigem Keller- und Estrichabteil).
Wurde auch ein Parkplatz oder ein Tiefgaragenplatz vermietet, ist dieses im Begehren ebenfalls zu erwähnen.
Im Rechtsbegehren darf der Antrag auf Anordnung einer Vollstreckungsmassnahme nicht fehlen, sonst wird ein zweites Verfahren notwendig. Je nach Kanton sind unterschiedliche Behörden für die Vollstreckung zuständig. Im Begehren sollte die Vollstreckungsbehörde bereits genannt werden. Im Kanton Zürich sind die Stadtammann- bzw. Gemeindeammannämter zuständig.
Ebenfalls im Rechtsbegehren nicht fehlen darf ein Antrag über die Kostenverteilung und eine Entschädigung. Der Vermieter beantragt, die Kosten dem Mieter aufzuerlegen und den Mieter zu verpflichten, ihm eine Entschädigung für die Umtriebe zu bezahlen.

Begründung:

Das Gesuch muss begründet werden. In der Begründung stellt der Vermieter den wesentlichen Sachverhalt chronologisch dar und nimmt dabei auf die entsprechenden Beweise Bezug. Insbesondere ist die Beendigung des Mietverhältnisses darzulegen und auf die entsprechenden Belege zu verweisen. In der Begründung sind auch alle anderen möglicherweise relevanten Informationen aufzuführen, bspw. ob es sich um eine Familienwohnung handelt.

Beilagen:

Der Vermieter muss die von ihm eingereichten Beilagen in einem separaten Verzeichnis aufführen. Die Beilagen sind chronologisch und nummeriert aufzuführen.

Generell:

  • Mietvertrag (ev. auch separater Mietvertrag für Parkplatz)
  • Soweit relevant:
    • Allfällige Korrespondenz und/oder Vereinbarungen mit dem Mieter
    • Unterlagen zu einseitigen Mietvertragsänderungen (Mietzins / Nebenkosten)
    • Entscheide von Schlichtungsbehörden und Gerichten

Kündigung wegen Zahlungsverzug (Art. 257d OR):

  • Zahlungsfristansetzung und Kündigungsandrohung samt Zustellnachweis; bei Familie individuelle Zustellung an beide Partner
  • Kündigung samt Zustellnachweis; bei Familienwohnung individuelle Zustellung an beide Partner

Ordentliche Kündigung:

  • Kündigung samt Zustellnachweis; bei Familienwohnung individuelle Zustellung an beide Partner
  • separate Kündigung Mietvertrag für Parkplatz/Tiefgaragenplatz
Hinweis:

Die Kündigung des Vermieters bei Wohn- und Geschäftsräumen muss auf einem amtlich genehmigten Formular erfolgen (Art. 266l Abs. 2 OR), ansonsten die Kündigung nichtig ist (Art. 266o OR) und auf ein darauf gestütztes Ausweisungsbegehren nicht eingetreten würde.

Verfahrensablauf

  • Der Vermieter reicht sein Gesuch samt Beilagen im Doppel beim Gericht ein.
  • Das Gericht stellt das Gesuchsdoppel und die Beilagen dem Mieter zur schriftlichen Stellungnahme zu oder lädt die Parteien zu einer Verhandlung vor.
  • Der Mieter nimmt entweder schriftlich oder an einer allfälligen Verhandlung mündlich zum Ausweisungsgesuch Stellung. Er kann dem Gericht Belege einreichen.

Jede Partei hat in der Regel nur einmal Gelegenheit, sich zu äussern. Was der Vermieter in seiner Eingabe bzw. der Mieter in seiner Stellungnahme nicht ausführt, kann später nicht nachgeholt werden.

Nachdem jede Partei sich einmal hat äussern können, fällt das Gericht den Entscheid. Wird das Gesuch gutgeheissen, wird dem Mieter befohlen, die Mieträumlichkeiten zu räumen und zu verlassen. Kann das Gesuch nicht gutgeheissen werden, tritt das Gericht darauf nicht ein. In diesem Fall kann der Vermieter das Gesuch im ordentlichen Ausweisungsverfahren stellen.

Hinweise

Liegt kein Mietverhältnis vor (bspw. Gebrauchsleihe, Wohnrecht, Nutzniessung), kann eine Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen nach Art. 257 ZPO möglich sein. Die Voraussetzungen sind jedoch im Einzelfall genau zu prüfen.

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