Checkliste: Ausserordentliche Kündigung nach OR 257d

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Checkliste: Ausserordentliche Kündigung nach OR 257d

  1. Hat der Mieter das Mietobjekt übernommen?
  2. Sind Mietzinse und/oder Nebenkosten (Akonto- oder Pauschalzahlungen resp. Saldo der Nebenkostenabrechnung) fällig?
    1. Verzugszins von 5 % kann zusätzlich geltend gemacht werden
    2. nicht Betreibungskosten
    3. nicht Sicherheitsleistungen
    4. nicht Schadenersatzansprüche
  3. Ist der Mieter mit der Bezahlung im Rückstand?
  4. Wurde eine korrekte Zahlungsfrist verbunden mit Kündigungsandrohung angesetzt (vgl. Musterschreiben)?
    1. schriftlich (inkl. eigenhändige Unterschrift)
    2. bei Familienwohnungen separat an beide Ehegatten
    3. Nennung des ausstehenden Mietzinses resp. Nebenkosten
    4. Nennung der Zahlungsfrist
      1. bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage
      2. übrige Mietverträge mindestens 10 Tage
      3. längere Frist ist zulässig
    5.  Kündigungsandrohung
      1. Hinweis, dass bei ausbleibender Zahlung das Mietverhältnis ausserordentlich gekündigt wird
  5. Ist die Zahlungsfrist abgelaufen?
    1. läuft ab tatsächlichen Empfang des Schreibens (bei eingeschriebenen Sendungen: Nachweis mittels „Track and Trace“ der Schweizerischen Post)
    2. wird die Mitteilung innert der 7-tägigen Abholungsfrist nicht abgeholt, gilt der letzte Tag als fiktives Zustellungsdatum
    3. Empfangstag resp. letzter Tag der Abholungsfrist ist bei der Fristberechnung nicht mitzuzählen
    4. fällt der letzte Tag der Frist auf einen Samstag, Sonntag oder anderen Feiertag, gilt der nächstfolgende Werktag als letzter Tag der Frist
  6. Aussprechen der ausserordentlichen Kündigung:
    1. Vermieter von Wohn- und Geschäftsräumen kann mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen
      1. Kündigung hat auf dem amtlichen Formular zu erfolgen
      2. bei Kündigung einer Familienwohnung: Zustellung an beide Ehegatten mit separater Post
      3. bei Wegzug des Mieters ist Zustellung an letztbekannte Adresse genügend
      4. Beispiel: Läuft die Zahlungsfrist am 10. Juni ab, kann der Vermieter am 11. Juni per Ende Juli das Mietverhältnis kündigen.
    2. Vermieter von anderen Sachen kann fristlos kündigen
    3.  Besonderheiten:
      1. wird die Kündigungsfrist resp. -termin nicht eingehalten, gilt die Kündigung trotzdem auf den nächstmöglichen Termin
      2. Vermieter kann auch ordentlich (unter Einhaltung der vertraglichen resp. gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine) kündigen.
      3. eine gültige Kündigung schliesst die Erstreckung des Mietverhältnisses aus
      4. Vermieter kann auch auf die Kündigung verzichten
  7. Unwirksamkeit der Kündigung:
    1. bei Fehlen der Voraussetzungen gemäss Ziffer 1 – 5
    2. Kündigung ist unwirksam, d.h. unbeachtlich (sog. Nichtigkeit)
    3. will der Mieter die Unwirksamkeit geltend machen, hat er nicht die 30-tägige Frist von OR 273 zu beachten
  8. Schadenersatzpflicht des Mieters
    1. der Vermieter soll so gestellt werden, wie wenn der Mietvertrag richtig erfüllt worden wäre (positives Interesse)
    2. Schaden ist somit der Mietzinsausfall bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin des Mieters
    3. Vermieter muss sich ersparte Aufwendungen und Einnahmen aus anderweitigem Gebrauch anrechnen lassen
    4. Vermieter hat eine Schadenminderungspflicht, d.h. er muss sich um die Wiedervermietung bemühen
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